부동산 경매 초기 투자금은 얼마로 하는게 좋을까 (주제 파악 먼저 하기)

부동산 경매하려는 목적

개인별로 처한 상황과 조건 그리고 투자 목적에 따라 공부해야 할 내용과 조사할 지역이 크게 달라진다.
예를 들어 실투자금 3,000만원으로 내집 마련을 하고 싶은지, 비슷한 금액으로 수익형 부동산에 투자하고 싶은지

 

투자금 1억원 미만인 경우

내 집 마련	임대수익
소형 아파트나 다세대 주택 구입 대출 비중은 20~50%가 적당 거주 목적이기 때문에 이자 부담이 낮은 편이 좋다.	다세대주택이나 주거용 오피스텔 구입이 가능합니다. 대출 비중은 50~70%가 적당합니다. 수액투자용 임대수익 물건은 대출금을 높일수록 임대수익률이 상승하므로 어느 정도 공격적인 대출을 받아도 괜찮습니다.

 

자금은 얼마나 필요할까

투자하려는 지역과 부동산의 종류에 따라 투자금액은 달라지지만 부동산 취득금액은 각종 세금과 공과금이 반드시 필요하다. 그렇기 때문에 1억원짜리 부동산을 구입한다고 해서 1억원에 대한 자금계획만 세우면 안된다.
부동산을 취득할 때는 취득세, 보유할 때는 재산세와 종합부동산세, 팔때는 양도소득세를 납부해야 한다.
취득세는 부동산의 종류 등에 따라 1.1% ~ 4.6%
주거용 부동산은 비주거용 부동산보다 취득세율이 낮은 편입니다.
대출을 활용하는 경우에는 반드시 은행에서 지정하는 법무사를 통해 등기해야 하는데 이때 발생하는 법무비용, 명도비용, 이자비용 등도 미리 준비해둬야 합니다.
대개 1억원 미만의 물건은 취득세 및 공과금이 낙찰가의 2~6%선이고 1억원 이상의 물건은 2~5% 선입니다.
실제로 생각했던 임대료가 가능한지, 공실 발생 없이 임대는 쉽게 이뤄지는지.
임대수요가 충분한지, 임대료가 얼마인지, 부동산 자체에 하자가 없는지. 세금이나 공과금도 여유 있게 책정하고 명도까지 소요되는 기간도 넉넉하게 잡아야한다.

 

부동산과 대출

본인에게 혜택 좋은 대출을 알아본다.
경매 혹은 공매 통한 구매도 아낌e 보금자리론, 디딤돌보금자리론(생애최초주택)이 가능하다고 한다. (디딤돌 보금자리론이 이율 조금 더 낮음.)
하지만 아래와 같은 사항들을 확인해야 한다.
첫번째 ~ 내가 주택금융공사 상품을 받을수 있는 요건이 되는지(물건이 주택금융공사에 부합되는지도 확인)
두번째 ~ 낙찰받은 주택이 주택금융공사 기준에 부합되는지
세번째 ~ 대출 실행 금융사가 본건과 같은 대출을 진행을 하는지 확인 하셔야 할것 같습니다

[출처] 경매받은 물건으로 보금자리론, 디딤돌이 가능한지?|작성자 이정완 부동산

[참고] https://blog.daum.net/9576197/4356985

 

경락잔금대출

부동산을 담보로 경략잔금대출을 받으면 일반 담보대출에 비해 더 좋은 조건으로 대출 받을 수 있다.
경략잔금대출이란 부동산 경매나 공매에서 낙찰받은 부동산에 대한 잔금대출을 의미합니다.
즉, 부동산 낙찰을 위해 먼저 지불한 10%~20%의 보증금을 제외한 나머지 금액(잔금)에 대한 대출을 말합니다.

출처 : https://ocir.tistory.com/entry/%EA%B2%BD%EB%9D%BD-%EC%9E%94%EA%B8%88-%EB%8C%80%EC%B6%9C

인터넷 검사 결과 경략잔금 대출의 이율은 4%~6% 사이인것 같다.

 

낙찰 비용

부동산경매에는 ‘감정평가’가와 ‘입찰최저가’라는 제도가 있다.
특별한 이유가 없는 이상 감정평가금액이 경매의 최초 기준가격이 된다.
아무도 입찰하지 않는 ‘유찰’이 발생되면 한달 후 기준가격에 20% (일부 법원에서는 30%) 낮아진 가격으로 2차 매각이 진행된다.

 

최고가 매수인이 보증금을 넣지 않아 무효 처리가 되면?

법원에는 가장 높은 가격을 적어낸 입찰자를 ‘최고가 매수신고인’으로 선언하고. 입찰 시 제출했던 입찰보증금(최저가의 10%)을 돌려받고 가려고 하는데 그 입찰이 무효가 되면 두번째로 높은 가격을 적어낸 사람이 최고가 매수신고인이 됩니다.

 

시세파악

먼저 부동산 직거래 카페 (ex 피터팬의 좋은방, 직방, 다방 등)에서 사전시세를 파악할 수 있다.
또한 시세를 알아보는 또 하나의 좋은 방법은 경매시장에서의 낙찰가를 확인하는 것이다. 즉 같은 지역 같은 종류의 부동산이 경매시장에 올라와있다면 경매시장에서 얼마에 낙찰되었는지 살펴보면 시세를 짐작해볼 수 있다.
마지막으로 현장답사로 인근 공인중개사 사무실에 가보면 된다. 단 ‘팔리는 가격’을 확인해야한다.

 

직장생활 vs 투자활동 전념

투자 활동을 통한 수입이 월급의 50~70%가 된 다음에 퇴사를 고려해야한다

 

매물 보다 주제파악 먼저하기

1. 투자 목적이 무엇인지 분명히 하기
ex) 임대 수익, 내 집 마련, 창업을 위한 점포 마련
2. 내가 가진 실제 가용자금이 얼마나 되는지 따져보기
끌어올 수 있는 총 자금의 액수도 중요하지만 필요할 때 바로 사용할 수 있는지, 얼마의 시간차를 두고 얻을 수 있는지, 묶여있는 자금은 없는지 점검해야한다.
3. 사전에 대출 가능한 금액 확인하기
낙찰가의 30% 이상은 자기자본으로 마련해둬야 하고, 비수도권 지역에 있는 낙찰가 5,000만원 이하의 주거용 부동산들은 대출이 전혀 나오지 않을 수도 있으니 주의해야한다.

※ 저는 부동산 경매가 처음인데요 보면서 정리