부동산 경매 전 알아야 할 것 (부동산 경매의 진행 순서 및 주의 사항 등)

※ 저는 부동산 경매가 처음인데요 보면서 정리

 

부동산이란

사용 목적에 따라 1) 주거용 부동산과 2) 비 주거용 부동산으로 구분

1) 주거용 부동산 : 아파트, 다세대주택(빌라), 다가구주택, 단독주택, 주거용 오피스텔 등

2) 비주거용 부동산 : 상가, 토지, 오피스, 비주거용 오피스텔, 숙박시설, 공장 등

처음 부동산에 투자하는 사람은 주거용 부동산이 접근하기에 쉽다.

다가구주택 vs 다세대주택

가장 큰 차이점은 개별 소유권(구분 소유권)의 유무

다가구주택의 경우 구분소유 및 분양이 불가능. 다세대주택의 경우 구분소유와 분양이 가능

 

부동산을 구입하는 방법

1) 매매에 의한 취득 2) 상속 및 증여에 의한 취득 3) 경매와 공매에 의한 취득

 

부동산 투자자가 되려면

1. 경기 흐름과 동향을 살펴보는 통찰력과 감각 키우기

2. 부동산시장의 흐름을 파악하는 안목

3. 개발호재 지역에 대한 큰 그림도 그려야 한다.

 

어떤 투자에서건 늘 변치 않고 수익을 내는 투자 상품은 없다. 그러므로 성공적인 투자를 위해서는 단순히 부동산경매만을 공부하기보다는 부동산시장의 큰 그림을 볼 수 있는 시야를 가져야 한다.

시야를 가질려면 두가지 6개월 꾸준히 실행하기.

첫번째. 신문 매일 통독하면서 경제와 부동산과 관련된 다양한 기사를 꼼꼼히 살펴보기.

두번째. 한 달에 두 권 이상 다양한 분야의 경제 서적을 읽어보기.

매일 30분씩 (출퇴근 시간 추천)

부동산 관련 기사는 가급적 모두 읽고, 부동산과 뗄 수 없는 금융, 주식, 재테크 관련 기사들도 관심을 갖고 살펴보기. 3개월만 꾸준히 해도 달라진 것을 느낄 수 있다.

 

매일경제 

경제와 부동산 관련된 다양한 기사를 읽어보라고 해서 "매일경제"앱을 다운받았다.

부동산 경제 등 섹션별로 정리 되어있고 아래로 내리면 최근 2시간동안 조회수가 많은 기사들이 랭킹별로 나열되어있다.

경매를 시작하기 전 6개월동안 틈틈히 기사를 보려고한다.

 

부동산 경매 관련 법은 얼마나 알아야 할까.

부동산경매와 직접적으로 관련 있는 법률에는 민법, 주택 임대차보호법, 상가임대차보허법, 민사집행 범 등 수많은 관계 법률들이 있다. 알면 좋지만 모두 알 필요는 없다.

 

부동산 경매 진행 순서

경매신청 접수

지역에 따라 부동산을 관할 하는 법원이 정해져있다. 서울에는 5개의 지방법원(중앙, 북부, 남부, 동부,서부)

 

감정평가

감정평가란 해당 부동산이 현재 어느 정도의 가치를 가지고 있는지 객관적인 지표에 의해 평가하는 것

 

배당신청

감정평가 과정에서 법원은 해당 부동산을 취득하려는 각종 이해관계자(채권자, 임차인, 관공서 등)들에게 배당을 요구하는 데 필요한 관련 서류를 제출할 것을 통보한다. 혹시라도 임대차계약을 맺고 현재 살고 있는 부동산이 경매에 부쳐진다면 반드시 정해진 기일 내에 배당신청을 해야한다.

 

입찰일 확정

접수된 때부터 실제 입찰일까지는 빠르면 6개월 길게는 1년 이상도 소요된다.입찰일이 확정되기 전까지가 채권자와 이해관계자들이 관련된 법적 절차를 진행하는 과정이다.

 

최고가 매수신고인 선정

내공이나 실력과는 무관하게 무조건 가장 높은 가격을 적으면 원하는 부동산을 낙찰받을 수 있다.

 

매각허가결정

부동산을 낙찰받은 날로부터 7일 후에는 매각허가결정이 내려진다. 매각허가결정이 난 후에는 낙찰자의 지위가 최고가 매수신고인에서 매수인으로 격상된다. 매수인이 되면 해당 경매사건의 이해관계자로 인정되어 사건기록부를 열람할 수 있다. 즉 소유자, 임차인, 이해관계자들에 대해 더 많은 정보를 얻을 수 있는 권리가 생긴다.

 

잔금납부

매각허가결정에 대한 확정 판결이 내려지면 잔금납부기일이 잡힌다.  잔금은 보통 부동산을 낙찰 받은 날로부터 30~45일 사이에 치르게 된다.

 

명도

해당 부동산을 점유하고 있는 사람을 원만한 협의 또는 강제집행 절차를 통해 이사를 내보내는 과정 및 결과를 통틀어 명도라고 합니다. 좋은 부동산을 낮은 가격에 낙찰 받았다고 하더라도 명도 과정에서 수개월 이상 기간이 지연되고 점유자와 계속해서 마찰을 겪게 된다면 투자수익률은 크게 떨어지게 됩니다.

 

부동산 경매의 위험 혹은 주의사항

부동산 경매의 특성상 권리관계에 문제가 있는 물건이 부동산 전체 경매물건 중 10~15%가량 됩니다. 문제가 있는 10~15%의 물건을 피하고 전혀 문제가 없는 85~90%의 물건 중에서 옥석을 가려서 투자해야합니다.

 

경매의 전 과정에 대해 어렴풋이 감을 잡았으면 권리분석에 대한 공부를 해야합니다. 부동산 경매 뿐만 아니라 안전한 임대차계약을 위해서, 내 집 마련을 위해서, 부동산에 투자하기 위해서라도 꼭 필요한 지식입니다.

일반 매매를 통해 부동산을 계약할 때에는 문제가 발생할 소지가 적지만 부동산 경매는 오롯이 혼자 하는 투자인지라 혹시 모를 미연의 위험을 방지하기 위해서라도 반드시 권리분석을 공부해야 한다.

 

위험한 물건과 위험하지 않은 물건을 구별하는 안목이 생겼다면 발품을 팔아 매물을 꼼꼼히 살펴봐야 합니다.

현장답사를 가야하는데 현장에서 반드시 조사할 항목은 두가지 입니다.

1) 부동산 자체에 문제가 없는지 살펴보기

2) 부동산 시세를 최대한 정확히 파악해야 한다.

 

건물(또는 토지)의 채광, 누수, 접근성, 결로 등을 꼼꼼히 확인해야합니다. 또 이웃집이나 동네 주민분들의 이야기도 꼭 들어봐야 합니다. (젊은 분들보다는 나이 지긋하신 분들이 친절하게 대답하는 경우가 많습니다.)

 

매물이 아무리 좋아 보이더라도 부르는 몸값 그대로를 믿어서는 안됩니다. 합리적인 가격인지 꼭 살펴봐야 합니다.

 

시장에서 거래되는 모든 재화가 그렇듯 부동산시장에도 사이클이 있습니다. 상승, 하락, 완만하게 횡보하는 시기가 반복됩니다.

 

[정리]

월세가 잘 나오는지, 임대는 잘되는지. 건물에 하자는 없는지, 주변여건은 어떤지, 채광이나 교통은 괜찮은지. 제일 중요한것은 임대료와 공실률 조사이다.

 

임대료 vs 공실률

임대료는 나오는데 공실률이 높은경우에는 어떻게 해야할까

스스로 정한 임대수익률을 충족하고 있다면 투자하는 것이 맞다.