독일에서 집 구하는 법 총정리 (WG, 집 전체, 단기 임대 등)

처음 독일에 오면 집 구하기가 정말 쉽지 않습니다. 특히 지인이 없거나, 학교/회사 소속 없이 혼자 시작하는 경우라면 더욱 복잡하고 막막하게 느껴질 수 있어요.

처음 독일 와서 가장 힘들었던 순간이 뭐냐고 묻는다면, 아마도 "집 구하기"였다고 말할 수 있을 거예요.

메신저를 100군데 보내도 5군데 답장이 올까 말까. 간신히 연락이 닿아 집을 보러 가더라도 독일인 > 유럽인 > 독일어 가능한 외국인 순으로 밀려, 내가 입주자로 선택되기란 정말 쉽지 않죠.

그래서 제가 직접 경험했던 내용을 토대로, 한국인의 시선에서 쉽고 실용적으로 정리해보았습니다!

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🏠 1. 어떤 집 형태를 찾을지 결정하기

먼저 어떤 형식의 집을 원하는지부터 고민해보는 게 좋아요.

쉐어하우스(WG)는 집 전체를 임대하는 것보다 저렴하고, 인터넷, 가스, 보험 등을 따로 신청할 필요가 없습니다.
(독일은 행정 처리 속도가 매우 느린 편이고, 독일어가 익숙하지 않다면 우선순위에서 밀릴 수도 있어요.
저는 인터넷 개통까지 한 달이나 걸렸습니다... 🥲)

또한 쉐어하우스에서는 다른 사람들과 함께 살기 때문에 외로움을 덜 느끼고, 키를 잃어버려도 룸메이트에게 도움을 받을 수 있어요. (독일은 대부분 도어락이 없어서 실물 열쇠를 항상 들고 다녀야 하고, 분실 시 굉장히 난처해집니다. 상상만 해도 눈물…😢)

그래서 처음 독일에 오신 분들께는 쉐어하우스를 임시 거처로 삼는 것도 좋은 선택입니다.

하지만 저처럼 예민한 성격이라면 쉐어하우스가 오히려 스트레스로 다가올 수도 있어요. (저는 에버랜드 아르바이트 시절 쉐어하우스에서 많이 힘들었던 경험이 있어서... 😅)

그래서 저는 아파트 전체(Wohnung)를 혼자 사용하는 방식으로 결정했습니다. 물론 이건 개인차가 큰 부분이에요.
룸메이트를 잘 만나면 정말 좋은 추억이 되지만, 반대로 스트레스를 받는 경우도 적지 않아요.

예를 들면:

• 매일 친구를 데려와 늦게까지 파티하는 룸메이트
• 공용 후라이팬에 돼지고기 굽지 말라고 하는 무슬림 룸메이트 등등…

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한편 Zwischenmiete(중간 임대)는 보통 가구가 포함되어 있고, 단기간 거주에는 매우 유리합니다.
계약 조건이 비교적 까다롭지 않고, 풀옵션인 경우도 많아 초기 정착용 집으로 매우 좋습니다.

하지만 독일에서 장기 체류할 예정이라면 단점도 있습니다:

• Zwischenmiete는 대부분 3~6개월의 단기 계약이라, 그 이후 다시 집을 구해야 할 수 있어요.
• 짐은 시간이 지날수록 늘어나기 때문에, 이사 차량/짐 보관/추가 보증금 등이 필요한 상황이 생길 수 있어요.
• 참고로 독일은 한국처럼 당일에 보증금을 돌려주지 않고, 수 주~수 개월까지 걸리는 경우도 흔합니다.

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📌 저는 Wohnung과 Zwischenmiete, 두 형태 모두 살아본 경험이 있습니다.
각자 상황에 따라 적합한 방식을 선택하시면 됩니다! 아니면 모두 지원해보시고 되는 곳을 가는것도 방법입니다.

 

유형	장점	단점
WG (Wohngemeinschaft) 쉐어하우스	• 월세 저렴 • 사람들과 교류 가능 • 인터넷, 가스, 보험 등 따로 신청 안 해도 됨	• 프라이버시 부족 • 룸메이트 복불복
Wohnung 집 전체 임대	• 독립적이고 자유로움 • 가족/커플에게 적합	• 보증금과 월세 부담 • 서류 심사 까다로움
Zwischenmiete 중간 임대	• 단기 거주에 유리 • 가구 포함된 경우 많음	• 계약 기간 짧음 • 급하게 나오는 매물 많음

 

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2. 어디서 집을 찾을까? (웹사이트 기준 설명)

아래는 제가 자주 활용했던 플랫폼들이며, 앱과 웹사이트 모두 제공됩니다.

 

저는 주로 WG-Gesucht, Immobilienscout24, 그리고 Kleinanzeigen을 이용해 집을 구했습니다.

개인적인 후기를 덧붙이자면, 쉐어하우스나 중간임대 같은 경우에는 WG-Gesucht를 활용하시면 좋습니다.
저 역시 중간임대(Zwischenmiete)는 WG-Gesucht를 통해 구한 경험이 있어요.

그리고 독일 현지인이 가장 많이 사용하는 대표적인 사이트는 Immobilienscout24입니다.
제가 실제로 가장 많은 집을 구경했던 것도 이 사이트를 통해서였고요.
다만, 생각보다 답장이 잘 오지 않거나 요구 서류가 매우 많은 경우도 많습니다.
집을 너무 오랫동안 못 구하고 있다면, 유료 멤버십 가입을 고려해볼 수도 있습니다.
조건 좋은 매물을 먼저 볼 수 있고, 내가 보낸 메시지를 더 상단에 노출시킬 수도 있으니까요.

또한, Immobilienscout24에서는 집주인에게 제출해야 하는 기본 서류를 자동으로 생성해주는 기능도 있습니다.

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참고: Immobilienscout24나 일부 플랫폼에서는 메시지를 보내기 전에 아래와 같은 기본 서류 제출이 요구되기도 합니다.

📝 집 계약 시 자주 요구되는 제출 서류

항목 (한국어)	독일어 원어
자기소개서	Selbstauskunft
신분증 사본	Kopie des Ausweises
소득 증명 (급여명세서 등)	Einkommensnachweis (z. B. Gehaltsabrechnungen)
이전 월세 납부 내역	Mietzahlungsnachweis
신용조회서	SCHUFA-Bonitätsauskunft

이러한 서류는 미리 PDF로 준비해두면 여러 매물에 빠르게 지원할 수 있어요.
ImmoScout24에서는 유료 결제시 위 서류들을 자동으로 생성해주는 기능도 제공되며,
Verifiziert(인증 완료) 표시가 있는 경우 집주인 신뢰도 상승에도 도움이 됩니다.

📌 이 글에서는 서류 항목에 대해 간단히만 소개했지만, 서류 준비법과 작성 요령은 별도 글에서 더 자세히 다룰 예정입니다.

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Kleinanzeigen는 개인 매물이 많고, 생각보다 괜찮은 가격대의 아파트가 종종 올라옵니다.
특히 고령의 집주인이 내놓은 매물의 경우, 서류를 간단히 받고 이후 별다른 요청 없이 계약이 진행되기도 해요.
이런 경우에는 다른 플랫폼보다 경쟁률이 낮을 수 있기 때문에,
서류 통과 후 실제 만남에서 인상을 잘 남기는 것이 중요합니다.

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그 외에 베를린리포트나 Facebook 그룹(예: “베를린 한국인 집 구해요”)도 유용합니다.
한국인 중심의 정보가 올라오기 때문에 독일인 혹은 외국인과 경쟁할 필요 없이,
한국어로 직접 대화하며 더 빠르고 편리하게 계약까지 진행되는 경우가 많습니다.

💡 대부분의 플랫폼은 앱도 함께 제공되며,
알림 기능을 설정해두면 새 매물 정보를 빠르게 받아볼 수 있습니다.

• WG-Gesucht: WG, 단기, 집 전체 모두 검색 가능
• Immobilienscout24: 중장기 Wohnung 중심
• Kleinanzeigen: 개인 매물도 많지만 사기 주의 필요
• 베를린리포트: 한국인 중심 매물 정보가 종종 올라옴
• Facebook 그룹: "베를린 한국인 집 구해요" 등 도시별 커뮤니티도 유용함

💡 Tip: 대부분 앱도 함께 제공되며, 알림 설정 기능을 활용하면 새 매물 정보를 빠르게 받을 수 있어요.

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3. 실제 메시지 예시 & 입주 경쟁 뚫기 팁

다음은 가장 중요한 실제 메시지 작성 예시입니다.
이 메시지는 ChatGPT가 초안 작성 후, 독일인 친구에게 문법 수정 및 표현 감수를 받았기 때문에 문법적 오류나 어색한 표현 없이 안심하고 사용하셔도 됩니다.

직장인용 메시지는 제가 실제로 사용해서 좋은 반응을 얻었던 문구이기도 합니다.

처음 인사말은 보통 Hallo로 통일해도 괜찮지만, 저는 상대방의 이름을 직접 언급함으로써
복사/붙여넣기 메시지가 아니라는 인상을 주고, 이 집에 진지하게 관심이 있다는 점을 보여주고자
Sehr geehrter Herr/Sehr geehrte Frau를 사용했습니다.

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✔ 참고로 구직자나 학생용 예시는 그 아래에 붙여주시면 되고요!
이 구조라면 자연스럽고, 신뢰도 있는 느낌을 줄 수 있어요 😊
필요하시면 학생용 메시지도 같은 형식으로 정리해드릴게요.

✅ 직장인용 예시 + 해석

Sehr geehrter Herr [성함],
→ [성함] 씨에게 (공손한 호칭)

Mein Name ist [본인 이름] und ich komme aus Südkorea.
→ 제 이름은 [본인 이름]이며, 한국 출신입니다.

Zurzeit arbeite ich als [직업/회사명]. Ich habe ein stabiles Einkommen und bin sehr an Ihrer Wohnung interessiert.
→ 현재 [직업/회사명]에서 근무 중이며, 안정적인 수입이 있습니다. 귀하의 집에 큰 관심이 있습니다.

Der Einzug wäre ab [입주 희망일] möglich.
→ [입주 희망일]부터 입주 가능합니다.

Ich rauche nicht, habe keine Haustiere und bin eine ruhige Mieterin.
→ 비흡연자이며, 반려동물이 없고 조용한 성격의 세입자입니다.

Ich freue mich auf Ihre Rückmeldung und eine mögliche Besichtigung!
→ 연락을 기다리며, 집을 볼 수 있기를 기대합니다.

Mit freundlichen Grüßen  
[본인 이름]

✅ 학생/취업 준비생용 예시 + 해석

Sehr geehrter Herr [성함],
→ [성함] 씨에게 (공손한 호칭)

Mein Name ist [본인 이름] und ich komme aus Südkorea.
→ 제 이름은 [본인 이름]이며, 한국 출신입니다.

Ich bin derzeit als Student an der [대학교 이름] eingeschrieben oder bereite mich auf eine Arbeitsstelle vor.
→ 저는 현재 [대학교 이름]에 재학 중이거나, 취업을 준비 중입니다.

Ich bin sehr an Ihrer Wohnung interessiert und könnte ab [입주 희망일] einziehen.
→ 귀하의 집에 큰 관심이 있으며, [입주 희망일]부터 입주 가능합니다.

Ich bin Nichtraucher(in), habe keine Haustiere und bin eine ruhige Mieterin.
→ 비흡연자이며, 반려동물이 없고 조용한 성격의 세입자입니다.

Über eine Rückmeldung und die Möglichkeit zur Besichtigung würde ich mich sehr freuen.
→ 연락을 기다리며, 집을 볼 수 있는 기회를 얻길 바랍니다.

Mit freundlichen Grüßen  
[본인 이름]

 

4. 집 구할 때 꼭 알아야 할 것들

🚨 사기 방지 팁

• 시세보다 훨씬 저렴하고 너무 좋아 보이는 집은 의심하기
• 부동산 사이트나 앱이 아닌 이메일로 이동 유도
• 입주일이 너무 빠름 (오늘부터 가능 등)
• 집을 직접 보여줄 수 없다고 하고, 집이 인기가 매우 많으니 계약금 먼저 빨리 보내라고 요구함
  예: 딸이 임신해서 돌봐주러 잠시 다른 지역으로 와있다. 교환학생으로 잠시 다른곳에 와있다.
• 가장 중요한 점은 독일에서는 보통 내가 보증금을 보내는 동시에 열쇠를 받습니다.

그 외 Anmedlung(주소 등록)이 되는지 확인해주세요.

→ 독일에서 집에 정식으로 거주하려면 주소 등록(Anmeldung)을 해야 합니다.
그런데 집주인이나 임대인이 **“Anmeldung은 안 돼요”**라고 말하는 경우가 있어요.
이럴 땐 학생비자, 보험, 은행 계좌 개설 등 생활 전반에 지장이 생길 수 있습니다.

✅ 따라서 계약 전, 이 집으로 주소 등록이 가능한지 꼭 확인해야 해요.
“Ist Anmeldung möglich?” (주소 등록 가능한가요?) 라고 꼭 물어보세요!

 

📄 필수 서류 & 조건

가장 중요한 서류 중 하나는 **Schufa(신용기록)**입니다.
하지만 독일에 온 지 얼마 되지 않은 경우, 슈파가 아직 없을 수도 있습니다.
그럴 땐 집주인에게:

"독일에 온 지 얼마 되지 않아 현재 Schufa가 없습니다."

라고 솔직하게 말하면 많은 분들이 이해해줍니다.
그리고 슈파는 아래 사이트에서 1년에 한 번 무료로 발급받을 수 있다고 알려져 있습니다.
📌 슈파 신청 방법은 추후에 따로 정리해드릴게요!

• Schufa(신용기록): https://www.schufa.de/

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독일 집 구하기, 한국과 다른 점 & 주의할 점

1. 부동산을 거치지 않고 '직거래'가 많다
   → 한국에서는 공인중개사를 통해 집을 구하는 게 일반적이지만, 독일에서는 대부분 인터넷 플랫폼을 통한 개인 간 거래다. 신뢰감 있는 자기소개 메시지와 직접적인 소통 능력이 더 중요하다.
2. 보증금(Kaution)은 월세 2~3개월분 수준
   → 한국처럼 몇 천만 원씩 드는 전세 개념은 없고, 보증금은 대부분 월세의 2-3배 정도다.
   예: 첫 번째 집은 보증금 900유로, 두번째 집은 보증금 1000유로 였음
3. Untervermietung (운터미터)라는 ‘임시 임대’ 문화
   → 집주인이 아닌 기존 세입자가 잠시 집을 비우는 동안 단기 임대를 주는 제도.
   • 단기 거주자나 풀리퍼니처 원하는 사람에게 유리함
   • 일반 집 계약보다 심사 덜 까다롭고 입주가 빠름
4. 열쇠는 계약과 동시에 받음! (중요해서 한번더 언급하겠습니다)
   → 대부분의 경우 입주일 당일에 집주인과 만나 계약금 송금 + 열쇠 수령을 동시에 진행함
   ⚠️ 보증금을 먼저 보내고 기다리는 건 사기일 가능성 높음
5. 계약 해지 & 퇴실 통보는 3개월 전 미리!
   → 독일 임대 계약은 기본적으로 3개월 해지 통보 기간이 있음 (Kündigungsfrist)
   • 이사할 계획이 있다면 꼭 3개월 전 서면 통보해야 함

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💬 그 외, 집을 보러 갔을 때 꼭 확인해야 할 것들!

집을 계약하기 전에 확인해야 할 중요한 사항들이 아직 많습니다.
예를 들어:

• Kaltmiete / Warmmiete 차이는 뭘까? (냉난방비, 수도 포함 여부)
• 주방은 있는지? (독일은 주방이 아예 없는 집도 있음!)
• 인터넷은 설치되어 있는지? 따로 신청해야 하는지?
• 전기/가스는 어디서 신청하는지? 요금은 어떻게 부과되는지?

이런 실전 정보들은 모두 다음 글에서 정리해드릴게요!
직접 이사하고 살아보며 느꼈던 팁들을 자세히 소개할 예정이니, 이어지는 포스트도 꼭 읽어주세요 😊

 

🏡 집 계약 절차 한눈에 보기

1️⃣ 웹사이트 또는 앱에서 매물 검색
      → WG-Gesucht, ImmoScout24 등에서 필터 설정 후 집 탐색

2️⃣ 마음에 드는 집에 메시지 보내기
      → 소개 메시지 (직장인/학생 예시) 작성하여 전송

3️⃣ 답장이 오면 집을 보러 가는 일정 조율
      → 집주인 또는 기존 세입자와 일정 조율, 대면 또는 온라인

4️⃣ 집을 보러 갈 때 준비물 챙기기
      → 서류: 신분증, 소득증명서, 슈파 등
      → 체크리스트: 주방 포함 여부, 난방방식 등 확인

5️⃣ 집이 마음에 들면 긍정 의사 전달
      → “입주하고 싶다”는 의사 표현 (입주일도 언급)

6️⃣ 집주인이 계약을 제안하면 계약 날짜 조율
      → 서류 제출 마무리, 계약일 확정

7️⃣ 계약서를 미리 전달받고 내용 확인
     → 번역기 활용하여 계약서 꼼꼼히 읽기
     → 문제 없을 경우 계약서 서명 일정 확정

8️⃣ 입주일에 진행되는 주요 단계
✅ 집주인과 만나 열쇠 수령
✅ 보증금 송금 (동시에 진행!)
✅ 인수인계서(Protokoll) 작성
     → 집 상태 사진으로 기록, 전기/가스 계량기 수치 기록

📌 보증금은 반드시 열쇠 수령과 동시에!
     → 선입금은 사기 위험 🚨

 

마무리하며

독일에서 실제로 집을 구해본 사람으로써 얼마나 힘들지 알아 말이 참 쉽게 안나오네요. 많은 사람들이 100군데 연락하고 아예 답변이 안 오는 경우도 많습니다. 너무 감정쓰지 마시고, 매일 적어도 10개씩 메신저를 보낸다고 생각하세요. 처음엔 답장이 안 오고, 보러 가서도 탈락하고, 속상한 순간들이 많겠지만 계속 시도하다 보면 내 집이 생기는 날이 올거라고 생각합니다. 이 글이 독일에서 집을 구하려는 분들께 조금이나마 도움이 되길 바랍니다 🙌